„Ha belekezdesz egy lakásfelújításba, az tuti legalább kétszer annyiba fog kerülni a végén.”
Biztosan hallottad már ezt a mondatot.
Ez egy olyan mítosz, ami sokaknál igaznak bizonyul, de szerencsére nem mindenkinél.
Ha van tapasztalatod ingatlanfelújításban, bizonyosan van legalább egy rémtörténeted, ami valószínűleg a következőkről szól:
-
- hónapokat csúszó kivitelezés,
-
- egymásra mutogató szakik,
-
- folyamatosan megjelenő pluszköltségek,
-
- „de hát ezt nem beszéltük meg” típusú viták.
A kérdés inkább az, hogy miért történik ez meg ennyire gyakran. Nemcsak veled, hanem az emberek többségével is.
Valóban törvényszerű, hogy egy lakásfelújítás káoszba fulladjon?
Egy több tízmilliós felújítás ugyanúgy működik, mint egy IT-projekt
Informatikában jártas ügyfeleknek gyakran hozok egy egyszerű példát.
Ha leültetsz egy szobába 5-6 tehetséges fejlesztőt, és csak nagy vonalakban mondod el nekik, hogy milyen rendszert szeretnél, szinte garantált, hogy a végeredmény nem pontosan az lesz, amit elképzeltél.
A fejlesztők lehetnek kiváló szakemberek.
A rendszer bizonyos részei akár jól is működhetnek.
De ha:
-
- nincs pontos igényfelmérés,
-
- nincs priorizálás,
-
- nincs megfelelő projektvezetés,
-
- nincs folyamatos operatív koordináció,
-
- nincs költségkontroll és döntési mechanizmus,
akkor a projekt nagyon könnyen szétesik.
Az idő telik, a budget növekszik, és egyre több az újratervezés.
Ha ez ismerős, akkor már vettél részt nagyobb projektben.
És pontosan ugyanez történik egy lakásfelújítás során is.
A legtöbb felújítás nem a kivitelezésen csúszik el
Sokan azt gondolják (és talán Te is így vagy ezzel), hogy egy felújítás sikerének kulcsa az, hogy „jó szakikat” találj.
Ez természetesen fontos.
De önmagában messze nem elég.
A legtöbb problémát ugyanis nem a szakipari munka minősége okozza (no persze ott is óvatosnak kell lenni), hanem az, hogy az egyes munkafázisok nincsenek megfelelően előkészítve, átgondolva és koordinálva.
Ráadásul gyakran tűnhet úgy, mintha mindent átbeszéltetek volna a kivitelezővel, aztán sajnos a gyakorlatban derül ki, hogy bizony nincs minden pontosan definiálva.
Egy tavaly készített – nem reprezentatív, de széleskörű – kutatásunk alapján jellemzően az alábbiak nincsenek kellően „megrágva” a munkák megkezdése előtt:
-
- pontosan mit szeretne az ügyfél,
-
- mi és mikor fog ebből elkészülni,
-
- milyen műszaki tartalommal,
-
- mi a pontos költségkeret,
-
- és milyen felelősségi körökkel.
Talán Te is szembesültél már azzal, hogy ezek a kérdések akkor merülnek fel, amikor már folynak a munkák, Te pedig ott állsz, hogy ezt miért nem kérdezték meg Tőled már korábban?
Ez bosszantó helyzeteket szülhet, hiszen ilyenkor indul el a klasszikus „majd megoldjuk közben” működés.
Ez pedig szinte mindig:
-
- költségtúllépéshez,
-
- a határidők csúszásához,
-
- és éles konfliktusokhoz vezet.
Ha ez is ismerős, akkor bizonyára újítottál már fel ingatlant.
A jó felújítás nem a bontással kezdődik
A legtöbb sikeres ingatlanfelújítás valójában nem elsősorban a kivitelezésen múlik, hanem az előkészítésen és a megfelelő tervezésen.
Azokon a projekteken, ahol:
-
- dedikált projektvezető koordinálja a folyamatot,
-
- részletes igényfelmérés készül,
-
- az ügyfél aktívan részt vesz a döntésekben,
-
- minden szakág előre egyeztetve van,
-
- van felújítási ütemezés és költségkontroll,
ott nagyságrendekkel kisebb az esélye annak, hogy a projekt „elszáll”.
Sokan valószínűleg még mindig úgy gondolnak a tervezésre, mint időhúzásra.
Pedig valójában ez az a fázis, ahol:
-
- pénzt lehet megtakarítani,
-
- hibákat lehet megelőzni,
-
- és elkerülhetővé válik a folyamatos improvizáció.
Miért hasznos valójában a felújítás projektmenedzsment?
Úgy látom, sokan a projektvezetést (és a vele járó tervezést, adminisztrációt, döntéselőkészítést stb.) még mindig „extra költségnek” látják.
Pedig egy jó projektvezető feladata pontosan az, hogy:
-
- mindenki ugyanabba az irányba nézzen,
-
- az ügyfél igényei ne vesszenek el,
-
- a szakágak össze legyenek hangolva,
-
- a kivitelezési sorrend logikus legyen,
-
- és a felújítás költségei kontroll alatt maradjanak.
Egy lakásfelújítás vagy házátalakítás valójában nem egyszerű „szakipari munka”.
Hanem egy többszereplős, sokmilliós vagy sok tízmilliós projekt, ahol:
-
- pénzügyi,
-
- műszaki,
-
- logisztikai,
-
- és kommunikációs folyamatokat
kell egyszerre kezelni.
Van, amikor túlzás a tervezés?
A fentiekre válaszul hallottam már azt, hogy „ez nekünk túl strukturált”, „ekkora munkához ez túlzás”, és hasonlókat.
Bevallom, ezen jókat szoktam mosolyogni magamban.
Hozok egy példát.
Egy fürdőszoba-felújítás jellemzően minimum 5-6 szakág munkájának és 20-25 munkafázisnak az összehangolását igényli.
A teljesség igénye nélkül:
-
- bontás,
-
- falazás/építés/gipszkarton,
-
- vízszerelés,
-
- burkolás,
-
- festés,
-
- villanyszerelés,
-
- opcionálisan: gépészet, ablakcsere, ajtócsere.
Ehhez kapcsolódik szorosan, hogy az ügyféllel közösen kell kiválasztani és beszerezni a látszó felületeket és eszközöket (csempe, járólap, világítás, kapcsolók, szaniterek stb.).
Ez önmagában olyan komplexitás, ami előzetes átgondolás és időzítés nélkül komoly csúszást tud okozni. Akár időben, akár költségben.
A rémsztorik hónapokig elhúzódó felújításokról szólnak, holott megfelelő tervezéssel egy ilyen feladat néhány hét alatt kivitelezhető.
Én mindig arra törekszem, hogy a felújítás legyen jól előkészített és megfelelően koordinált. Hidd el, egészen más élmény tud lenni.
Persze nem azért, mert nem merülnek fel problémák.
Hanem azért, mert van rendszer arra, hogyan kezeljük őket.
A „szaki majd megoldja” modellnek ára van
A magyar lakásfelújítási piacon még mindig gyakori működés, hogy a döntések menet közben születnek meg, és az ügyfél a folyamat közben szembesül újabb és újabb kihívásokkal.
Ez rövid távon gyorsabbnak tűnhet.
Valójában viszont ez az egyik legdrágább működési modell.
Mert a hibák javítása, az újratervezés, az egymásra váró szakágak vagy a rosszul előkészített döntések költsége végül szinte mindig visszahullik az ügyfélre.
Vannak természetesen pozitív példák is, de minél összetettebb egy feladat, annál jellemzőbb, hogy ilyen pofonokba futsz bele.
Egy ügyfél, akit lebeszéltünk a felújításról
Számos ügyféltalálkozó alapján azt tapasztalom, hogy az esetek egy jelentős részében az ügyfelek hajlamosak egy feladat komplexitását alábecsülni.
Azon túl, hogy ez teljesen emberi viselkedés (ti. minél egyszerűbben és olcsóbban szeretnénk megúszni a felújítási munkákat), veszélyeket is rejt magában.
Ha egy tervezett lakásfelújítás vagy házátalakítás költségvetése inkább érzetek, mint alapos tervezés alapján van meghatározva, abban bizony benne van a csalódás vagy akár a sokk veszélye is.
Nemrég egy egykori kollégám keresett meg a balatoni nyaralójának felújítása kapcsán.
A beszélgetés során derült ki, hogy az általa tervezett felújítás kb. háromszor kerülne majd többe, mint amit eredetileg ő szánt volna rá.
Ez persze csupán egy első körös becslés volt, de ilyen volumenű ingatlanfelújításnál a m²-alapú benchmarkok jól használhatóak.
Gyorsan összeadtam a legfontosabb 4-5 tételt, megszoroztuk a ház területével, és egy olyan szám jött ki, ami láthatóan messze nem fért bele a tervezett keretbe.
Nem kétlem, hogy képes lett volna finanszírozni a felújítás költségét, de azt javasoltam, hogy gondolja végig:
-
- mikor és mire fogja használni ezt a nyaralót,
-
- ez inkább befektetés, vagy a saját kényelmét szolgálja,
-
- megéri-e neki ennyi összeget ráfordítani.
A beszélgetés vége az lett, hogy elgondolkodott, és végül úgy döntött: nem vág bele a felújításba.
Belátta ő is, hogy ha a tervei és a várható, valós költségek ilyen mértékben térnek el egymástól, akkor ezt most érdemes elengednie.
Úgy érzem, ezt a döntést segítettem neki meghozni, és bár így nem lett belőle közös üzlet, mégis azt hiszem én is: ez volt a helyes döntés.
Összegzés
A „minden felújítás kétszer annyiba kerül” tapasztalataim alapján nem törvényszerűség.
Egy olyan mítosz, amire megfelelő figyelemmel és szakmai támogatással rá lehet cáfolni.
Megfelelő előkészítéssel, pontosan tervezett budget-vell, jól látható menetrenddel és a felmerülő problémák rendszerbe illesztett kezelésével az ingatlanfelújítás minimális stresszt fog okozni.
Természetesen döccenők mindig előfordulnak, a különbség ott van, hogy a tulajdonosban melyik érzés marad meg:
„Soha, de soha többet nem csinálok ilyet!”
vagy:
„Fárasztó volt, de megérte!”
A blog írója a a BSH Solution ügyvezetője, és küldetése az, hogy a magyar piacon is bizonyítsa: átlátható, az ügyfelet partnerként kezelő, transzparens működéssel elérhető, hogy egy lakás vagy ház felújítása korrekt és stresszmentes legyen.